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2025-10-30 01:35:02
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  当住房需求不足或供应过剩导致房价暴跌时,房地产市场崩盘便会发生。引发房地产市场崩盘的因素多种多样,既包括经济衰退,也涵盖导致购房负担能力下降的高抵押贷款利率。房地产崩盘既存在利好面(如房价走低),也有不利影响(如已积累的资产净值缩水、财务状况趋紧)。那么,2025 年底房地产市场将走向何方?

  想在 2025 年底前买房?以下是你需要了解的信息。

  房地产市场何时会崩盘?

  总体而言,经济学家认为 2025 年全年都不太可能出现房地产市场崩盘。摩根大通(JPMorgan)近期发布的分析显示,预计住房供应不会超过需求。

  房地产专家指出,住房供应正逐步增加 —— 但关键在于 “逐步” 二字。要引发市场崩盘,供应增速必须大幅加快才行。

  就业数据显示暂无崩盘迹象

  数据分析公司 Cotality 首席经济学家塞尔玛?赫普(Selma Hepp)在电子邮件中表示:“除非失业率出现大幅飙升(目前预测中并无此情况),否则房地产市场有望从 2023 年的低谷继续回升。”

  当前数据也印证了这一点:美国劳工统计局 2025 年 8 月的就业数据显示,失业率为 4.3%,与 2025 年 8 月相比几乎没有变化。(截至本文发布时,由于政府停摆,劳工统计局尚未公布 9 月数据。)

  部分地区房价仍在上涨

  房价是否在下跌?有小幅下跌。Cotality 在近期报告中指出,2025 年 8 月房价同比(与 2024 年 8 月相比)下降 1.3%。不过,仍有多个州(尤其是中西部地区)的房价实现了上涨。

  房产平台 Zillow 发布的《2025 年 7 月房价与房屋销售预测》显示,2025 年美国全国房价总体将呈下降趋势,年末房价较年初将下跌 0.9%。

  赫普预测,由于抵押贷款利率下降以及现有房屋挂牌量增加,房屋销售量可能会上升。尽管今年抵押贷款利率或许不会大幅下跌,但近几周已呈现逐步下降趋势。

  房地产市场崩盘:供需动态

  房地产市场要崩盘,供需关系必须严重失衡,且供应占优。回顾 2025 年上半年,我们可以发现,尽管供应在增加,但供需差距远不及 2008 年那般悬殊。截至 2025 年 8 月,圣路易斯联邦储备银行的数据显示,住房供应周期为 7.4 个月。

  房地产与抵押贷款行业市场情报公司 CJ Patrick Co. 的创始人兼首席执行官里克?沙尔加(Rick Sharga)表示:“在买卖双方平衡的正常市场中,住房供应周期应为 6 个月。” 作为对比,2008 年金融危机爆发前,住房供应严重过剩,供应周期长达 13 个月 —— 这一数字不仅是 6 个月平均水平的两倍多,与当前 7.4 个月的供应周期相比,也存在巨大差距。

  当前市场供应也受到需求的抵消,部分原因可能是消费者利用抵押贷款利率下降的机会入市购房。例如,2025 年 10 月底,30 年期固定利率抵押贷款的平均利率为 6.19%。虽然这一利率远高于 2021 年初的历史低位,但当时低于 3% 的利率水平已不太可能重现。因此,急于购房的买家正借此机会在市场中立足,开始积累房产净值。若未来利率进一步下降,房主还可通过 refinance(抵押贷款再融资)节省更多开支。

  当下可从房地产危机中吸取的教训

  2007 年爆发的房地产崩盘曾引发全球金融危机,至今仍深深影响着许多经济学家和消费者的想法。但如今,引发当年崩盘的因素已不复存在。

  沙尔加表示:“如今房地产市场的动态,与当年引发房地产危机的状况相比,几乎所有方面都不同了。这包括住房供应有限、房产净值水平高、经济稳健,以及抵押贷款借款人必须满足严格的资质要求。”

  如今的抵押贷款也与过去大不相同。曾经那种 “低文件 / 无文件” 抵押贷款,以及任何人都能享受零首付的时代已一去不复返。如今,贷款机构更倾向于选择愿意投入自有资金的买家。目前最低首付比例的贷款通常是 VA 贷款(退伍军人贷款,可零首付)和 FHA 贷款(联邦住房管理局贷款,最低首付比例仅 3.5%),但这两种贷款仍要求对借款人的收入、资产和就业情况进行严格核查。

  随着次级贷款产品的消失,以及大多数贷款机构要求买家支付首付,如今房主拥有的房产净值也远高于 21 世纪初的水平。目前,美国普通民众的房产净值平均超过 30 万美元。

  迪武恩盖伊(Divounguy)指出,2007 年时,那些无力承担月供的房主通常几乎没有房产净值。

  “当他们的房子卖不出去时,无法通过降低挂牌价来促成交易,” 迪武恩盖伊说,“结果就是,许多人选择放弃自己的房子。”

  与之相反,如今卖房的人大多拥有充足的房产净值,即便需要尽快出手,也有能力降低售价。

  “在大多数房地产市场,房产净值仍接近历史高位,” 迪武恩盖伊表示,“由于疫情期间抵押贷款利率处于历史低位,大多数房主的月供都极低。因此,抵押贷款违约率和问题房产销售量(如法拍房)仍保持在较低水平。”

  房地产市场崩盘的信号

  无论你是在关注自家房产的价值,还是计划购买新房,都可能想要留意未来房地产市场崩盘的迹象。房地产专家云(Yun)表示,经济冲击(如股市大幅崩盘、大规模且持续的裁员)以及住房供应大幅增加,都可能是房地产市场崩盘的信号。

  赫普指出,若失业率迅速上升,房主无力承担月供,且无法将房屋出售,就可能因丧失抵押品赎回权而失去房屋。法拍房数量大幅增加会导致房价下跌,进而可能引发房地产崩盘。

  “目前,部分市场可能面临的问题是与抵押贷款无关的成本大幅上升,如房产保险和税费,” 赫普说,“对于固定收入家庭而言,这可能是更大的担忧 —— 如果他们无法再承担这些支出,可能会选择卖房。若因此导致大量房屋挂牌,可能会压低房价并削弱房地产市场。不过,由于住房短缺的影响仍超过这些额外支出的影响,房地产崩盘(尤其是大范围崩盘)的可能性不大。”

  沙尔加建议消费者关注当地市场状况,如人口和就业市场是在增长还是萎缩,以及工资水平、房屋销售量和房价的变化趋势。

  “尽管全国性房地产崩盘的可能性仍然很小,但每个市场都有其独特性 —— 有些市场可能在全国房价上涨的同时出现下跌,” 沙尔加表示,“不过,跌幅可能不足以称之为‘崩盘’,但对部分房主而言,仍会产生显著影响。”

  房地产市场崩盘对购房者意味着什么?

  房地产崩盘对购房者而言利弊参半。崩盘通常伴随着失业等其他不利经济状况。即便房价下跌,许多美国人也可能发现更难获得抵押贷款资格。

  另一方面,部分购房者可能会欢迎崩盘。房价下跌可能意味着那些有存款且工作稳定的人,能优先获得更实惠的住房。还有一小部分购房者认为任何形式的房地产崩盘都有好处。贷款平台 LendingTree 2024 年 12 月的一项调查显示,36% 的受访者希望房地产市场崩盘,原因包括期待市场稳定、降低房产税等。其中,8% 的受访者认为崩盘能帮助自己买房。

  房地产市场崩盘对售房者意味着什么?

  在房地产崩盘期间,无需卖房的房主可能更愿意等待,直到房价回升。就像上一轮房地产崩盘时那样,若抵押贷款 “资不抵债”(即未偿还的贷款金额超过房屋价值),并不会立即影响你的财务状况。

  但如果你需要卖房,可能就得考虑更具竞争力的定价。崩盘时期的购房者会寻找低价房源,最终你的售房利润可能会低于预期。

  如何为潜在的房地产市场崩盘做准备

  如果你担心房地产市场何时会再次崩盘,可以采取以下措施保护自己的财务状况:

  房地产市场崩盘常见问题

  2025 年房价会下跌吗?

  部分经济学家预计,2025 年底前房价会下跌,但跌幅不足以引发房地产市场崩盘。Zillow 的专家预测,2025 年房价将下降 0.9%。

  2025 年适合买房吗?

  是否适合买房取决于你的个人财务状况。对有些人来说,如果收入、负债情况和就业稳定性能够支撑目标房屋的月供,那么 2025 年可能是买房的好时机;对另一些人来说,2025 年可能更适合偿还债务、积累首付,以便未来能获得更优惠的抵押贷款利率。

  房地产市场有可能再次崩盘吗?

  未来房地产市场确实存在再次崩盘的可能性,但经济学家认为短期内不太可能发生。

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