主持嘉宾

季圣杰 粤港澳大湾区产业发展研究院院长

对话嘉宾

丁险峰 世界半导体协会传感器分会全球理事

刘海霞 苏州工业园区城市重建有限公司副总经理、苏州工业园区低空经济产业发展有限公司执行董事、总经理

方颖华 华夏幸福(深圳)产业发展有限公司副总裁

黎振伟 广东省房协专家委主任委员、原世联行集团首席技术官

张　平 BOMA中国研究委员会主席、国际金融地产联盟(IFFRE)常务理事

季圣杰：今天非常荣幸的邀请到5位嘉宾进行分享。

先看第一个方面，当我们产业生态遇上了科技的催化剂，应该如何避免技术的亢奋症？这是分议题中的第一个议题，科技加码产业生态，激活进阶动能。

首先请世界半导体协会传感器峰会全球理事丁险峰先生，为我们就第一个议题做一些分享。

丁险峰：我在智慧园区大概做了有10几年，有一个非常重要的思考：“科技加载到园区运营中，是否产生了效果？” 十几年的一个深刻感受是，科技并没有被充分挖掘和使用。

做产业园区运营的人，能不能进行互联网招商、运营、服务？其实所有东西都是被互联网公司服务了。比如老百姓的衣食住行都被互联网公司给服务了，而且它们还很高效，比如淘宝，滴滴、美团等。

而我们做产业运营，招商很辛苦，建楼很辛苦，产业投资很辛苦，产业聚集很辛苦，为什么所有都很辛苦？产业招商应该做什么？

在互联网逻辑里，讲究 MLOC（Marketing Leads to Opportunity to Contract），即从营销线索到机会再到合同。但在产业园区，如果只是到处跑、找线索、跟客户聊天，或者只是看到苏州开了几百家公司就觉得有潜力，在当前投资周期变长、开源路径复杂的环境下，是远远不够的。

如何做投资及孵化？我们仅仅是在服务开源面而非成本面。现在概念很多，新材料、机器人、智能汽车……如果不懂这些，只是弄了个 DeepSeek，搞了个“产业园区大脑”，就觉得自己很厉害了？不是的。

今天的科技还没有打穿产业赋能“最后一公里”，这是核心的问题。

我在华为、阿里做过园区，在万科也做过，一共做了十几年。为什么智能园区到今天对核心链路的赋能还是有限？原因在于园区的运营人员不具备科技消化能力。

运营者必须懂科技，比如运营芯片园区或生物医药园区，对应团队必须懂芯片或生物。如果你只是跟 ChatGPT 聊天，或者问AI会不会对产业有帮助，最后也就是变成一个写PPT的人。

如果不知道芯片行业的人已经很年轻化了，或者不知道生物医药的人如果不来你的园区会有什么遗憾，那么招商是做不成的。

我过去二十多年都在传感器、互联网和智能硬件赛道。如果那些人不到深圳南山去，不到特定的生态圈里，哪怕租金再高、再想搬走，也搬不走，因为他的声卡调试必须在某个公司的某个地方完成，离开了就干不了。

这说明什么？即使在全国经济转型下，深圳南山依然孵化出了几十家智能硬件公司，他们不需要政府操心，也不需要园区操心，自有产业资本和CEO操心。但作为园区运营方，一定要给他们构建一个生态。

季圣杰：非常感谢丁总的分享，过程当中听到了几个关键字，就是提到了科技和园区的关系。其实目前我们全中国有7亿万平米的产业园区，有20%左右是属于优质的和精品的专业园区。

这一类专业园区，从全生命周期和流程上看，从拿地、融资到设计、招商，其实都需要我们最新的技术，包括招商策略进行赋能。

我想刚才丁总的分享想讲的一个道理，就是我们要避免为了科技而科技，而是要将科技运用到产业发展工作当中，非常感谢丁总。

接下来，我们想探讨一下在万亿级的新赛道上，怎么样才能够找到独特的生态位密码。也就是我们第二个议题，化解主题同质竞争，探寻错位发展。

这个问题，想请华夏幸福(深圳)产业发展有限公司副总裁副总裁方颖华女士为我们做一些解答。

方颖华：大家好，我是“幸福招商”的方颖华。我们主要面向政府和企业提供产业定位、招商引资等一揽子解决方案，尤其擅长非标类的招商。

我们在产业研究方面非常扎实，产业研究院已自主研发了七级产业赛道，拆分出220多个具体的产业子类目，并长期跟进和服务每一个产业类目前50-100家核心企业，实时了解产业最新发展动向。

截至目前，我们已帮助超过90多个区域落地，打造400多个产业集群，输出近千份产业规划和招商策略报告。关于今天的议题，我想分享三个观察和三个观点。

第一个观察，2018年的省级政府招商政策中，纯土地类的优惠政策可能占六成以上。但今天，随着770号发布和十五五规划建议出台，强调统一大市场，反对地方保护和低效内卷，竞争态势发生了根本变化。从原来拼土地、拼政策，到现在变成了拼生态、拼价值创造。

第二个观察，期望很高，竞争却愈发激烈。现在正处于康波周期尾声和新周期开启的交汇点。大家都想抓住技术红利，抢占新质生产力的制高点。但中国有2800多个区县，而新质生产力赛道就那么十几个，确实是“千军万马过独木桥”，竞争异常激烈。

第三个观察，竞争激烈，大家都想做差异化，但很难，主要存在如下痛点：

第一个，现在的优质项目相对于供给较为稀缺。现在经济周期发展阶段叠加上地缘政治，许多企业的投资扩产决策链条都在加强，有非常多的不确定性。所以政府要有足够的耐心、辨识力，去辨识这些优质项目。

第二个，区域发展、招商引资的抓手确实有限，现在大部分区域实际上财政还是比较紧张的。大家对金融杠杆、基金的运用，有些尚未成熟，有些非常审慎。所以说巧妇难为无米之炊，在招引新质生产力上面，抓手相对于过去几年是欠缺的。

要实现真正的错位竞争，背后需要三个核心底气：对产业链的极致细分。我们那套“七级产业赛道”方法论，源于生物学分类（界、门、纲、目、科、属、种）。只有拆解到“种”，才能真正区分物种。中国有5800多万家民营企业，只用十几个赛道归类是区分不开的。只有拆解到第七级，才能精准识别企业特点。

第三个，由于过去比较粗放的产业发展模式和招商模式，现在很多区域在产业，尤其是产业链的细分、定位和分工上积淀不够，理解不深，未来成长空间还比较大。

以上就是我所说的三个观察，那么三个观点是什么？其实今天的主题其实起的非常好，现在差异化竞争势在必行。如果要真正实现错位竞争，我认为背后需要三个核心底气。

第一个底气，需要对产业发展尤其是对产业链能够实现庖丁解牛般的细分和理解。比如那套自研的“七级产业赛道”方法论，以新能源车为例，我们细分出近30个子类目。拆分后会发现，每个子类目对主机厂距离、配送时效、环境环评、厂房土地、人力资源的要求都不一样。只有拆解到这个层面，才能在看似同质化的区域中找到独特的切入点。

第二个底气，对自身优势的绝对认知与拥抱。产业链发展有建链、补链、延链、强链等不同路径，投入的力气和成果截然不同，背后存在路径依赖的问题。我们曾服务过一个北方区域，本地优势是传统管道制造，但想往机器人方向转型。直接做机器人整机，拼不过大湾区或长沙，我们建议切入“管道检测机器人”。一方面确保了产业链的延续性，另一方面该区域有刚性需求。

这就是基于自身优势在产业链细分中找到精准匹配，我们认为这是未来招商的一个大事。

第三，构建生态集群。最近幸福招商与南方日报做“行走新质生产力”栏目，调研了深圳机器人产业。深圳机器人产业本地配套率高达60%以上，形成了一种“乐高式”的生产链路——早上设计，下午打样，第二天量产。背后不是单个企业的力量，而是整个生态位的协同。

这里也包括深圳龙岗署，其本身就创造了将近500个机器人的场景，投入将近100亿订单给深圳当地企业，而深圳当地企业又能够形成产业链的集群效应。最后产生的效果，就是给深圳当地居民创造了更多、更新的机器人应用场景。

这个是我看到的生态力量，将以上三点合在一起，可能能够解决错位竞争问题。充分理解自己的优势，在拥抱优势基础上做好战略选择，并且激发整个生态体系的各位玩家，最后形成合力。

差异化竞争核心，即错位加抢位，最终形成一个生态。以上是我的分享，谢谢。

季圣杰：非常感谢方颖华女士的分享，通过三个观察、三个观点，介绍了我们在科技变革时代如何做好与区域政府的合作，做好当地产业招商。我们要协助区域政府对生产要素资源进行重构，就要充分利用科技手段去加速和弯道超车。

今天第三个思想的碰撞点，主要是低空经济概念的落地。从2022年的低空元年到现在，已经经过了三年时间，我们应该如何突破那些看不见的天花板？

接下来，想请苏州工业园城市重建有限公司刘总为我们做一个分享，谢谢。

刘海霞：谢谢，其实我们理解的低空元年是2023年，如果谈到中央部署，那就更早几年。我所理解的低空经济不仅是国家战略，更是一个综合性场景，不仅仅是一个单一赛道。

从国家安全战略来看，低空和跨境是两条暗线，还有贸易战和未来可能涉及的低空防御，因此势在必行，国家“十五五”规划也有重点提及。

低空经济不仅是万亿级产业，更是一个场景。回顾改革开放30年土地开发的红利，现在低空领域正处于爆发前夜。

当年邓小平同志画了一个圈，未必能想到今天如此繁盛的景象。同样，作为新质生产力的低空经济，不仅包含数字化、绿色概念，更是对天空域资源要素的强势转化。我们不能用以往理解单一产业的方式来看待，这一轮竞争将是城市能级和产业能级的共同比拼。

同时，低空经济也是区域和城市协同发展的有效契机。以往，当我们深入生物医药或半导体产业时，厂商之间往往是“互相挖角、互相抢人”的存量博弈。但其实最后的真正价值，在于城际之间的协同。

就苏州低空发展而言，我们在低空空域上其实没有先天优势。没有机场，划设空域很难，但我们拥有环太湖资源。

昨天我与专家交流时提到，苏州发展低空经济是站在整个长三角一体化的高度，以比肩珠三角的视角来推进低空经济发展。

正如多位专家和市场前辈所言：苏州不能只站在本土看低空，而应站在长三角乃至引领示范的高度，形成与珠三角的战略协同，这是我们应有的站位。

我们的策略主要有两点：

第一，数字经济+低空经济。正如丁老师（丁险峰）所言，低空经济是数字经济的重要展现形式。未来的低空一定是全空间无人体系，需要完整的低空智联来支撑，这是对我们全场景数字能力的检验。

第二，军民融合，即“军转民”。大量的低空、航空及空天核心能力其实掌握在军方。虽然长三角、珠三角经济活跃、资本强劲，很多整机企业融资狂热且顺利，但真正的硬核技术实力往往沉淀在军方及中部地区。因此，如何有效地将这些技术转化为民用，是我们关注的重点赛道。

第三，低空场景的牵引。刚才丁总提到技术赋能产业园运营的问题，其实这正是我们“场景牵引”的切入点。大家常觉得面对阿里、华为这样宏大的系统无从下手，就像“身披铠甲却无武功”，反而成了束缚。其实，技术赋能可以很具体。

举个简单的例子，大家都很熟悉 DeepSeek，前段时间我们在做“国际数据港”专题时，研发团队熬夜整理材料，但结果并不让我满意。后来尝试使用 AI 助手，发现只要内心有逻辑图谱、会提问，AI 生成的内容效率远超人工团队。

虽然这也曾引起争议，就像以前人觉得写毛笔字才是功夫，打字机没文化一样，现在决策层可能对 AI 生成的材料嗤之以鼻。但这引发了我的思考：关键不在于技术本身，而在于会不会发问，内心有没有产业图谱。

回到低空经济，所谓的“市场”是各种能力要素的增长，不仅仅是某个零星技术本身，也不是某个飞行器。我们不关注成熟的飞机，作为地方国企，我们有资源、有责任站在政企协同端，去做“从0到1”的事情。

当前市场还没看懂或者不愿意投入重资源的基础设施和样板工程，我们愿意先行先试。一旦市场成熟，无论是服务生态还是产业生态，我们最终会交还给市场。

这就是我们对“科技赋能产业”的理解。我认为，科技赋能产业、赋能未来毋庸置疑，需要我们具备更开放的心态、更智慧的头脑和更强的团队能力去拥抱。

季圣杰：非常感谢刘总。我想我们每一个人的心中都会憧憬机器猫的空间传送门，那么在我们物质的三维空间当中，可能也只有这个低空经济能够帮我们实现快速的空间转移。

低空经济是地面经济的衍生，也是一个全新的万亿产业。当回归到产业的时候，我们要用产业的逻辑和研究思维看待，寻找一个蓝海的坐标。从空域到技术，再到安全、续航等等，就像刚才刘总所言，是一个全要素的集合，期待在未来能够看到低空经济发展得非常好。

今天也非常荣幸请到了广东省房协专家委主任委员、原世联行集团首席技术官黎振伟先生。请黎总为我们分享一下如何用科技加码我们的产业生态，进而激活动能。

黎振伟：谢谢。我跟葛老师（葛培健）一样，都是行业的老人，他是做产业，我是做地产。现在我们都退休了，但退休以后我们还在观察着。

我相信大家都在关注，科技带领着新的产业、新的浪潮已经到来，大家似乎觉得又可以大干一场了。但我个人认为，这是一个完全不同的时代。

我们从做地产转型到做产业、做园区，是从建设服务向运营服务转变，更是从“量”到“质”的根本转变。如果我们还抱着旧思维，以为有了科技概念就可以像以前那样通过大规模复制把“量”做上去，那肯定是不行的。新时代的发展，必须要有新的思维。

作为从地产行业转过来的人，我认为在推进科技革命时，有两个误区必须避免：

第一，避免思维的单一性。我们中国人做事往往喜欢求快，容易一窝蜂。以前做地产，全国上下都搞地产，政府卖地、企业买地，一哄而上；现在说做科技，大家又一窝蜂投资，比谁投的钱多、打法狠。这种模式往往忽略了最核心的一点：人的需求。科技如果不服务于人，其实是很可怕的。

第二，避免过强的主观性，不能迷信“人定胜天”。我们有时意志力太强，特别是政府规划什么行业，就硬塞给市场什么东西。规划确实很好，但如果到了执行层面，每个省、每个地方都机械地照搬或过度干预，反而会造成新的产能过剩或产业扭曲。

要解决今天科技革命时代的问题，必须避免这两个误区，尊重市场和人性的规律。

我最近在学习历史和哲学，我认为科技革命从来不是单一技术的突破，而是系统的重构、生态的重构。

我认为科技背后还有几个关键支撑：文化的竞争、环境的适应和制度的适配。如果没有这些，光听技术名词是没有用的。这里面最关键的是：在科技创新中，如何激发民营企业的活力？

科技是需要创新的，光靠国企和央企肯定不行，必须依靠大量的民营企业作为主力军。如何在制度设计和国民经济规划中激活民营经济，真正发挥民营经济在科技革命中的作用？

有一位学者黄漫先生写过《历史的逻辑》，提到“科技决定论”。科技的背后需要文化和制度去适配，我们不要以为“人定胜天”就能解决问题，而是要让我们的制度适应科技的发展，而不是让人扭曲科技的发展，这一点在做园区和制定国家大政策时尤为重要。

未来两个角色最重要：一是政府，二是园区里真正的创新企业。现在很多人说广佛地区传统产业很难做，但我前天去佛山拜访了一家做传统家居五金的企业，他们刚刚在深圳A股上市。

这家企业做了十几年，从2006年开始深耕，虽然是传统企业，但产品卖得非常好。他们不仅仅做五金，而是结合了智能家居，请了保时捷设计团队来设计产品，甚至正在建设无人工厂。

在科技应用的底层代码上，他们可能没有丁教授那么高深，但他们对“人的需求”理解得非常透彻，让产品更艺术、更方便，让我非常佩服。

我们在搞科技创新的同时，一定要关注文化与制度的配合，关注人的需求。所以，我有三个观点：

第一，给耐心。科技创新需要研发基础，研发和投资建设都需要时间。我们不能再用过去房地产“赚快钱”的思维来做科技，必须给点耐心。

第二，给包容。民营企业是科技革命中最活跃的元素，要给他们多一点包容，多一点活力。

第三，给生态。科技革命是一个生态，需要多元跨界的组合。刚才提到的跨域合作，关键在于心态开放，不要想着什么都自己搞定，要积极合作。

这就是我对科技革命的理解，谢谢大家。

季圣杰：谢谢黎总，这么短的时间以清晰明了的观点，给我们阐释了用科技如何把它变为生态体系当中最具韧性的活力细胞。

最后，我们还有一个思想的碰撞点，就是REITs如何成为新型基础设施的血液循环系统。

这个话题我们邀请到了BOMA中国研究委员会主席、国际金融地产联盟(IFFRE)常务理事张平女士为我们做分享。

张平：谢谢主持人，这个话题其实是跟REITs相关的。

我本人除了刚才主持人介绍的BOMA跟RICS身份之外，还有一个身份来自国际金融地产联盟（IFFRE），这是一个融合不动产、金融与产业的平台。我先回答关于议题四的内容，如果时间允许，我稍后也会分享关于议题一的一点心得。

在产业赛道里，人工智能是我们非常关注的领域，同时IFFRE也在孵化一些AI方向的创业者。

关于议题四，大家是否有发现一个重大利好：在12月1日，国家发改委出台了新的基础设施REITs行业范围清单，首次将“新型基础设施”纳入其中。

新型基础设施分成三个类目，第一类指的是IDC，即数据中心和人工智能的基础设施；第二类包括5G、通讯铁塔、物联网及工业互联网等。第三类则是智能交通、智慧能源及智慧城市等。

这三类共同组成了国家发改委公布的新型基础设施，意味着这一类资产未来有机会在REITs的舞台上作为底层资产上市。前几年疫情期间，我们在中信出版社出版了《中国REITs操作手册（第二版）》，当时也对比了海内外REITs市场的情况。

目前我们国家正在打造一个多层次的REITs市场。公募REITs已将新型基础设施列入其中，此外还有机构间REITs，也叫持有型不动产ABS。面对不同的原始权益人，新型基础设施可以既在公募REITs平台上上市，也有机会在机构间REITs平台上市。

这说明了什么？今天的主题是“科技变革”，大家可以把人工智能（AI）理解为一个“智慧的大脑”，而把REITs理解为“金融的心脏”。我们既需要智慧的大脑进行科技赋能，也需要金融的心脏不断为机体泵血，使机体进入良性循环。

发改委把新型基础设施纳入REITs行业范围，传递了非常积极的信号，即支持产业升级，支持新质生产力的发展。这意味着从传统基础设施，向智慧赋能、更具弹性、与产业密切结合的新型基础设施驱动转变。

第二，是回归REITs本源。原来做仓储物流或传统基础设施，都是重资产，是企业的成本中心。我曾在中信资本香港做基金和大宗交易，机构投资者通常是收购后配杠杆进行重资产投资。但有了REITs之后，就进入了“开发-运营-盘活-再投资”的良性循环。此时底层资产不再只是重资产，而是通过金融“心脏”实现回血再投资。REITs重塑了资产逻辑，使其从成本中心变成了价值引擎。

第三，筛选优质资产，支撑实体经济。能够上市的资产肯定都是“三好学生”：出身好、资产好、经营好，即具备健康持续稳定现金流的资产。这是在众多资产中筛选出的优质资产，传递了支撑实体经济命脉的重要信号。

REITs既具备持续稳定的现金流，也可以说是产业的“压舱石”。同时，由于REITs具有持续派息的特性，它也成为了资本的“稳定器”。如果是产权类REITs，还兼具租金收益和资产价值增值。因此，无论对于机构投资者还是个人投资者，这都是非常重要的投资领域。

以上是我对议题四的解读，想再简单回应一下议题一。

我在人大给MBA开设选修课，这几年辅导孵化了一个学生人工智能创业项目，他获得了人大“京东杯”奖项、创客北京、Hi Cool等奖项。通过辅导他，我发现一个很有意思的现象：他利用AI咨询工作PK了一些知名咨询机构。他可能只用了对方六分之一甚至十分之一的价格，却发现了传统咨询行业PPT里发现不了的观点。

这就得出一个结论，也是对议题一的回应：在科技变革推动产业生态重构的过程中，企业可以通过人工智能构建“新型知识平台”，即类似“知识中台”的概念，再去打造企业自己的产业智慧引擎。

我从三个方面解读这一变化：第一个方面是核心的转变，生产方式从“外部输血”转变为“内部造血”。以前企业依靠专家智库，属于购买式咨询，具有周期性，成本高，且专家的观点可能与时脱节或与业务脱节。但AI企业智库或知识中台，可以通过整合内部数据（生产、销售、供应链、金融等）和外部信息（政策、市场、学术等），构建一个持续学习型的知识循环系统。这意味着企业从外购智慧转向内生智慧，实现了智慧溯源的转变。

其次，价值从“碎片观点”升级到“数据资产”。传统的专家智库可能只聚焦于行业观点和认知。但结合企业实际情况打造的AI智库或知识中台，可以将碎片化的知识、知识图谱、行业及外部信息，转化为可复用的基础资产或企业资产。这也是我之前提到的“价值重构”，从数据资产向生态价值资产转变。

最后，场景从“内部应用”延伸到“外部赋能”。以前传统模式是企业解决自己的问题。但如果我们把沉淀的数据资产、SOP、小工具或经验，赋能给上下游产业链，应用到全周期过程的某个环节，它就能发挥更大的价值，减少中小企业的工作障碍。这就是对整个行业的赋能。顶级企业的终极竞争，在于认知的核心竞争力。其对行业赋能的速度和广度，决定了它在生态中的边界和高度。

好的企业应建立自己的知识图谱和AI知识中台，从“专家驱动型”向“数智化驱动型”转变。数智化就是“数据+智能化”。

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